O fundo imobiliário IMMOBINVEST (IMMB11) atingiu um backlog estimado de R$ 121 milhões após concluir sua sexta operação desde a criação. O marco foi alcançado com a aquisição de um terreno localizado na Avenida Senador Virgílio Távora, em Fortaleza, que foi destinado a uma operação de permuta com a Construtora Colmeia.
Criado em 2023, o fundo tem como estratégia a aquisição de terrenos para posterior realização de permutas com empresas do setor de construção civil. O modelo permite que o fundo participe do desenvolvimento imobiliário por meio dos terrenos, enquanto as construtoras assumem a execução dos empreendimentos negociados.
De acordo com as informações divulgadas pelo próprio IMMOBINVEST, o volume estimado das permutas realizadas chegou a R$ 121 milhões com a sexta operação. O resultado foi obtido em aproximadamente três anos de existência do fundo.
O chamado backlog corresponde, nesse contexto, aos valores estimados das permutas realizadas pelo fundo. O indicador permite acompanhar o volume financeiro associado às operações já estruturadas pelo IMMOBINVEST.
Sexta operação envolve terreno na Avenida Senador Virgílio Távora
A operação que levou o fundo à marca de R$ 121 milhões envolve um terreno situado na Avenida Senador Virgílio Távora, uma das áreas de destaque do mercado imobiliário de Fortaleza.
O imóvel foi permutado com a Construtora Colmeia. A operação representa a sexta realizada pelo IMMOBINVEST desde sua criação e reforça a estratégia adotada pelo fundo de atuar na aquisição de terrenos destinados a negociações com construtoras.
O modelo de permuta é uma modalidade utilizada no mercado imobiliário em que o proprietário do terreno pode receber, conforme as condições estabelecidas em contrato, unidades futuras ou participação econômica vinculada ao empreendimento desenvolvido no local.
No caso do IMMOBINVEST, a estratégia é estruturada especificamente em torno desse tipo de operação. O fundo busca terrenos que possam ser utilizados em projetos imobiliários e negocia sua participação com construtoras interessadas no desenvolvimento dos empreendimentos.
A proposta cria uma alternativa de exposição ao mercado de terrenos por meio de um fundo imobiliário listado na B3.
Fundo imobiliário tem gestão compartilhada
O IMMOBINVEST possui gestão compartilhada entre a Astor Capital e a Baobá Capital.
A Astor Capital tem como integrantes Rodrigo Queiroz Frota, Francisco Morel e Alexandre Frota. Já a Baobá Capital é formada por Eduardo Lima e José Carneiro Filho.
O fundo também conta com a Lopes Immobilis como consultora imobiliária. A empresa é ligada ao mercado imobiliário cearense e tem Ricardo Bezerra como um dos nomes associados à operação.
A administração do FII é realizada pela Vortx Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários (DTVM).
A estrutura reúne, portanto, diferentes participantes responsáveis pela gestão, administração e consultoria imobiliária do fundo, dentro do modelo de governança próprio de um fundo de investimento imobiliário regulado.
IMMB11 foi criado em 2023
O IMMOBINVEST foi criado em 2023 com a proposta de explorar um segmento específico do mercado imobiliário: as chamadas cotas de terreno, estruturadas por meio de operações de aquisição e permuta com construtoras.
Desde então, o fundo chegou à sexta operação. Considerando todo o período desde a criação, isso representa uma média aproximada de uma operação a cada cinco meses, conforme os dados divulgados pelo próprio fundo.
Depois da listagem na B3, o ritmo informado pelo IMMOBINVEST passou a ser de aproximadamente uma operação a cada dois meses.
O desempenho chama atenção porque o fundo atua em um nicho específico do mercado imobiliário. Em vez de concentrar sua estratégia na aquisição tradicional de imóveis já construídos para geração de renda por aluguel, o IMMOBINVEST trabalha com terrenos que podem ser utilizados em novos empreendimentos.
Esse modelo também coloca a dinâmica das construtoras no centro da estratégia. A realização das permutas depende da identificação de terrenos com potencial para novos projetos e da estruturação de negociações com empresas interessadas em desenvolver esses empreendimentos.
Modelo busca aproximar investidores e mercado de terrenos
A proposta do IMMOBINVEST é ampliar o acesso de investidores ao mercado de terrenos por meio de um fundo imobiliário. Nesse formato, o investidor adquire cotas do FII e passa a ter exposição à estratégia adotada pelo fundo, sem precisar adquirir individualmente um terreno ou participar diretamente da negociação com uma construtora.
O fundo destaca ainda que sua estrutura segue as regras aplicáveis aos fundos de investimento imobiliário regulados pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
A existência de uma estrutura regulada, porém, não elimina os riscos associados ao investimento. Como ocorre com outros fundos imobiliários, o desempenho pode variar de acordo com as condições do mercado, as características das operações realizadas, os contratos firmados e a execução dos empreendimentos envolvidos.
Por isso, o backlog de R$ 121 milhões deve ser entendido como um indicador do volume estimado das permutas realizadas, e não como garantia de retorno ao cotista.
A marca alcançada após a sexta operação coloca o IMMOBINVEST em uma fase de expansão de sua estratégia e reforça a atuação do fundo em operações imobiliárias estruturadas a partir de terrenos.
Com a nova negociação na Avenida Senador Virgílio Távora, o fundo amplia o volume acumulado de operações e mantém o foco no modelo de aquisição e permuta com construtoras.
Para o mercado imobiliário de Fortaleza, a movimentação também mostra a busca por novos formatos de estruturação de negócios envolvendo terrenos e desenvolvimento de empreendimentos. O modelo aproxima o mercado de capitais da atividade tradicional de incorporação imobiliária e cria uma alternativa para investidores interessados em participar desse segmento por meio de um veículo financeiro.
O próximo passo da estratégia dependerá da capacidade do fundo de identificar novos terrenos, estruturar operações de permuta e manter o ritmo de negociações registrado desde sua criação.
